住建部专家：5年以上唯一住房应继续免个税

发布时间：2013-03-07来源：新华网杜宇字号： 大 中 小

对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
　　

       根据中国政府网3月1日发布的消息，国务院办公厅近日发出通知，要求继续做好房地产市场调控工作。 继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　近期公布的楼市调控政策措施，引发社会关注。针对部分热点话题，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹6日接受新华社记者专访。

　　记者：有观点认为新一轮房地产调控政策，只是既有政策的重申，你怎么看？

　　秦虹：当前，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化，在这个关键时期，政府出台调控政策，对于扭转市场预期有积极作用。

　　这次的调控政策其精神、核心内容与2010年的“国十条”，2011年的“国八条”一脉相承。这表明政府调控房地产市场的政策方向没有变化，即抑制投机和投资性需求，满足合理的住房需求。

　　从一些具体措施来看，体现出政策从严从紧的特点，比如对限购、限贷提出了更细的要求。

　　记者：楼市调控细则对于限购作出了更细的规定，你怎么看待限购在房地产调控中的作用？

　　秦虹：行政手段与经济手段相比各有特点，行政手段刚性较强，缺乏弹性，对市场的伤害较大，但相对容易较快见效。而经济手段弹性较强，市场的选择性好，但何时见效的不确定性大，常常是见效滞后。所以，采取什么手段，关键要看追求什么效果。

　　在短期政策效果出现后，应尽快建立长效机制，恢复市场自我调节、自我修复的功能，还原市场客观的运行规律。

　　目前我国的房地产市场交易量已是年超10亿平方米的超级规模，涉及上千万购房家庭，政策更应充分发挥经济手段作用，注重科学、系统、精细和长远。

　　记者：很多人都呼吁“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”，你认为这个长效机制应包括哪些方面内容？

　　秦虹：建立房地产市场的长效机制，关键要解决好以下问题，一是农村转移人口“市民化”的住房政策是什么？二是让地方政府摆脱对土地收益的依赖的财政体制是什么？三是如何解决房地产市场在大中小城市之间不平衡以及不同居民之间住房资源占有极不平衡的问题？四是如何开放居民多元化的投资渠道等问题。目前社会仍在期待，希望相关的改革尽快推进。

　　记者：个人售房征20%交易税，大家担心将负担转嫁给买房人。你怎么看这种担心？

　　秦虹：新房和旧房市场都一样，房产转让过程本该由卖方承担的税收能否直接或变相转嫁给买方，主要取决于当地市场的供求关系。当供应短缺时，一般由卖方决定价格，税较容易转嫁，相反则难以转嫁。

　　如果分析一下我国目前的住房市场，可以发现，绝大部分城市的房产交易仍是以新房交易为主，且新房供应量充足，二手房市场规模较小，转嫁的风险有限。但在一线城市二手房的规模与新房相当，且由于城市规模大，二手房所处的位置优越，供给有刚性，所以就相对容易转嫁。但最终还是由供求决定。

　　许多人都反映，这一政策伤及了改善性需求。我认为，对二手房交易量大的大城市确实会有一定的影响。

　　为了尽量减少对真实改善性需求增加成本，我建议，要继续严格执行2006年国家税务总局文件中关于确保纳税人合法权益的规定。即：“对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”

　　继续坚持执行这一政策，切实达到对投机性需求进行抑制，对合理的住房需求给予支持的政策目的。

　　记者：有观点说“楼市十年九调，房价屡调屡高”，你怎么评价这些年来的调控？

　　秦虹：房地产市场复杂程度高，影响房价变化的因素多，调控的难度很大。但房价是否就是调控调高的？这也要客观分析，政府不断地调控，而房价还在涨，但如果不调控呢？或许房价比现在还高、涨得还快。

　　从2003年以来的房地产调控，本身除了房价外还包含了许多内容，如宏观经济的平稳增长、调结构、防通胀、保民生等，房价只是调控目标中的重要内容之一。

　　房地产是国民经济的基础性产业，是居民的基本生活资料，在任何一个国家都是受到高度关注的产业。房价难调，还有很多除房地产市场本身之外的其他因素在产生影响。
　

住建部长：国五条不会短期施行退出 或将更严格

　　“住有所居”成为全国政协委员、住建部部长姜伟新的“中国梦”，一点也不令人感到意外。3月5日上午，在人民大会堂接受央视网记者采访时，姜伟新表示政府必须将更多具体问题纳入考量以实现中国人“住有所居”；而谈及新出台并引发社会极大关注的“国五条”，姜伟新表示，在试行一段时间后“也许会更加严格”。

　　“国五条”施行后或将更严格

　　包括“二手房交易按照增值额20%征收个税”、增供给、强制限购限贷等内容在内的楼市调控重量级新政“国五条”细则于3月1日出台，立即引起社会强烈关注，并引发沪深股市大幅下挫。此番关注延续到全国两会期间，使得住建部部长姜伟新的每次露面都会遭遇媒体“狂轰滥炸”的提问与围追堵截，使他不得不一度要“躲”着记者走。3月5日上午，姜伟新出席十二届全国人大一次会议，茶歇期间在会场角落喝水时，接受了央视网的专访，对近段时间的报道给出了他的解释。

　　此前有报道称姜伟新在驻地对媒体表示“‘国五条’刚刚出台，要先看看市场的反应再说”，部分媒体将此解读为政策或存在随后放松的可能。姜伟新对此种解读予以否认，“文件出来了，要执行。就如同所有新政一样，需要执行一段时间后回头再看。”但姜伟新表示，这不意味着“国五条”会如媒体猜测般在施行一段时间后退出，反而“也许会更加严格”。在楼市调控上不存在“先干干看，心里还没谱”的情况，国务院发文意味着对后续效果“心理有谱”并有决心。

　　而对于昨日媒体报出“有中介称‘国五条’细则中20%的征税应由买主承担”的消息，姜伟新向记者表示，这“只是中介的解读”，绝非“国五条”出台的初衷。

　　住建部长的“中国梦”：住有所居

　　对记者谈到自己的“中国梦”，姜伟新不假思索地说出“住有所居”。但他也谈到要让这一梦想变为现实，需要具体问题具体对待，包括房屋面积规划、房屋质量以及保障范围等一系列细节都将进入考量范围之内、实现各个环节的配套。其中，低收入群体的“住有所居”就需要靠保障房建设来实现，姜伟新表示此前提出的“十二五”期间要完成3600万套保障房的建设，不管短期内的开工数是否会因调控等原因调整，但是整个“十二五”期间这个数字绝不会有大的变化。

　　当“住有所居”成为全国人民都极其关注的问题，作为住建部部长的压力之大不言而喻。面对记者这一提问时，姜伟新未否认自己有压力，但他告诉记者压力大也要完成目标。在城乡地区差异、居民收入差异存在的情况下，社会处于计划经济向完善市场经济的过渡中，“所有机制都需要一个不断完善过程，只有多数人满意、或者从长远来看能保障绝大多数老百姓的利益，这才是政府做决策时要考虑的问题。”

　　住房市场还是要坚持以市场为主

　　昨天十二届全国人大一次会议新闻发布会发言人傅莹在回答记者提问时提到，中国已经找到了自己的正确道路，而且正在取得成功，没有理由不坚持下去。对此姜伟新表示，中国住房市场的正确道路，就是要在社会主义市场经济的发展方向下，坚持以市场为主，大力发展保障性住房。（央视网）
　

住建部副部长：卖房应承担加税部分

　　齐骥：新国五条旨在抑制楼市投机

　　齐骥：加税部分应由卖方承担

　　新国五条在房地产市场掀起的波澜还在继续扩散，新国五条将如何落地，实施细则会如何制定等诸多不确定成为社会争议的焦点，齐骥接受了央视财经频道的专访，对新国五条出台的目的和是否会误伤改善性需求进行了正式回应。

　　住建部副部长齐骥：这次的调控有可能会误伤到改善性需求。很多从事房地产投资投机的群体通过这几年房价的上涨赚了好多的钱，新的税收调整，也是为了遏制以投资、投机购房的行为。谁拿到了收入，谁拿到了经营性的收入，谁去付所得税，从政策上是那么规定的。如果我们发现在操作过程中，这里面有一个强势和弱势的问题，按照规定，谁得谁付。那么你得了不付，你是先违规了，但是如果这种现象确实出现了，我们还有一些对购买者利益保护的措施，调控在快速城镇化当中恐怕是一项长期的任务。

　　南京：交易中心门前忙签约等待过户似赶集

　　南京：二手房过户量增加10倍以上

　　由于新国五条刚刚出台几天，各地的实施细则尚未出台，很多的潜在购房者都担心购房成本上升，从而出现突击交易的情况。前几天的节目，我们也报道了北京、上海、深圳等一线城市出现二手房交易激增的现象，今天我们将关注二三线城市。

　　在南京，增税已经让那里的二手房交易和过户变得近乎疯狂，不少中介表示二手房过户量甚至增长了10倍以上。

　　昨天中午，距下午2点南京华侨路房产交易中心正常上班时间还有1个多小时，门口等待的人群就已经将非机动车道全部站满，不少房主与中介迫不及待地在门口就已经签起了合约。不少人告诉记者，他们上午虽然也过来了，但是都没能挤进去。

　　购房者：现在是我们要买房子要居住，要买人家房子没有办法，人家为了逃脱这20%的税，人家就来和我们过来提前过户。

　　记者：那么有没有临时把价格有些变动？

　　购房者：临时价格没有变动。

　　在门口除了着急的买卖双方，还有很多中介公司的工作人员，他们普遍反映，最近经手的二手房过户量增加了10倍以上，从来没经历过这么多人同时买房卖房。

　　记者：最近手上成交量怎么样？

　　南京某房产中介经纪人：特别大，特别大。

　　记者：跟以前比，是多少倍？

　　南京某房产中介经纪人：大概十几倍都有，真十几倍。

　　记者：一天手上要过多少套房子？

　　南京某房产中介经纪人：我们以前一天只能成交一套，现在一天成交十几套都有。

　　记者：价格方面呢？

　　南京某房产中介经纪人：价格那都不用谈了，不谈，都不谈就成交了。

　　下午2点钟一到，随着南京华侨路房产交易中心大门的打开，人群像潮水一样涌入二楼业务大厅。记者几乎是被周围的人直接挤上楼去的。在二楼，整个楼层都被围得水泄不通，大家以S形排队取号，没几分钟就已经超过了5圈，很多人头上都挤得冒出了汗水。

　　记者：在排队是吗？办什么业务啊？

　　买房人：取号，取号。

　　记者：取号，然后呢？

　　买房人：然后我也不知道，先取完号再说。

　　记者：原来是打算在这两天买还是稍微拖一下？

　　买房人：再等一段，再等一等。

　　记者：为什么现在一下子就冲过来买房？

　　买房人：担心新政策出来以后，价格收了税多嘛，然后价格又上涨。

　　记者：那么现在呢？现在买的时候房价有变动吗？

　　买房人：跟以前一样，就以前是僵持嘛，买方和卖方都僵持。现在好像双方一个赶紧买一个赶紧卖考虑可能快一点。

　　不少人表示，新国五条让他们对提高二套房贷款利息和首付的担心也都有所增加，所以此前还犹豫不决的，现在基本上都不再犹豫了。因为人流量严重超过了房产交易中心的接待能力，在下午4点30分的时候，交易中心停止了发号，门口的警察也暂时不再让后来者进入。即便如此，已经领到号的，也要房产中心的工作人员加班到夜里才能办完。

　　南京产权市场处副处长蒋玉萍：周六开始，人流量就不断增加，一天比一天人多。今天应该人流情况已经达到了平时的4到5倍，登记交易过户的是3到4倍。昨天也工作到9点左右，今天预计(晚上)9点多结束不了，要在(晚上)10点钟过后。

　　南京网上房地产的官方统计显示，仅昨天一天，南京共认购426套二手房，成交501套，新上市房源385套。而据365地产家居网的统计，二手房挂牌数也大幅上涨，3月2日南京二手房市场个人挂牌量为1009套，环比上涨79.22%，3月3日挂牌量为1182套，环比上涨132.7%。

　　南京产权市场处副处长蒋玉萍：主要还是集中在二手房交易量比较大，它增长的幅度比新建商品房要大得多。

　　据预测，三月底之前江苏省很可能会发布细则。而根据以往经验，买家很可能在政策细则分布之前集中成交，导致大半个月中南京二手房市场成交量加大。而在细则发布之后，不少购房者和买房者都会出现观望情绪，导致市场迅速遇冷。

　　东莞：计征20%个税已5年

　　一般由买家承担

　　东莞：计算二手房价差时扣除装修中介贷款利息费

　　新国五条中最受关注和争议的二手房加税内容，其实并非是一项全新的政策。在广东东莞，早在五年前就已经执行这项政策了，五年来，这项政策对东莞楼市都产生了哪些影响呢？来看调查。

　　记者：据东莞的市场人士介绍，早在五年前东莞的二手房转让已经按照差价的20%计征个税，到目前这项政策仍在执行中。由于东莞大多数二手房源这两三年的价差都较一线城市低，因此一般都由买家来承担这20%的个税。

　　据了解，东莞在计算二手房价差时，会把房屋前期装修费用、中介费、贷款利息等费用都现行扣除，然后对剩余部分计征20%的个税。因此按目前当地平均房价和升值幅度来估算，一般100平方米以内的二手房，个税大多不超过4万元。

　　地产经济公司营业部总监周先生：有些旧楼以前买的时候只要一两千元，缴的个税就很重很多买家都会放弃。

　　中介普遍反映，目前东莞二手房差价的计算模式已经非常成熟和规范，业主完全可以通过合法途径，开具金额有明确限制的装修发票来抵税。

　　地产经济公司营业部总监周先生：装修金额不能超过房价的10%才能开出发票，不是想开多少就开多少，而且装修发票也要付税点，现在税局会收6至8个点。

　　据某地产中介负责人粗略测算，过去五年，99%的二手房转让都是由买家承担个税费用的，因此相信新国五条对本地的二手房市场不会产生太大影响。

　　某地产中介负责人初英东：东莞始终都是这样执行的，而且这项税费原本按正常执行应该由卖方来付，现在全部转嫁给买方了，业主改“实收”，这个弹性不至于令到业主重新把价格又升高一点。（央视）
　

住建部：国五条细则若误伤刚需会有保护措施

　　3月底地方版细则出台，将突出地区差异化

　　针对“国五条”细则会“误伤”改善性需求和刚性需求的担忧，全国政协委员、住建部副部长齐骥4日对记者表示，“(如果‘国五条’细则)执行起来发现问题，会有保护措施。”

　　对此，专家表示，此次调控将突出地区的差异化，应该会涉及对刚性需求的保护措施。

　　齐骥说，楼市调控细则实际已包含在五条措施中，但还需各地方政府“翻译”成可操作的具体条款。另外，各地方政府需要制定并发布当地房价调控目标。他透露，地方细则出台时间为3月底。

　　齐骥表示，各地出台实施细则，都要以“国五条”为准，不存在房价上涨过快城市先出台、上涨相对较慢城市后出台的问题。

　　对于全国住房信息联网的进展问题，齐骥表示，40个城市的住房信息联网已经完成，今年将有更多城市加入。

　　全国政协委员、住建部部长姜伟新4日也表示，“国五条”刚刚出台，需要先看看市场反应。他同时称对控制房价有信心。

　　从市场反应看，购房者担心增税后增加购房成本，因此在细则出台的第二天，多地出现“突击抢房”现象。

　　中指院数据显示，在2月25日到3月3日的一周内，九成以上城市月周均成交同比上升。重点城市中，除苏州周均成交同比下降外，其余城市均上升。

　　值得注意的是，仅3月2日一天，北京二手房网签量突破千套，达到1059套，创下休息日最高交易记录。中原地产研究部总监张大伟表示，这是抢搭“政策末班车”。

　　从影响看，多位专家表示，由于供求不平衡，购房者多处于“弱势”一方，多增加的交易税负或转嫁购房者，刚性需求可能被“误伤”。

　　“20%个税政策的实施细则应该尽早清晰化。”全国政协委员、财政部财科所所长贾康在接受《经济参考报》记者采访时表示，对刚需、改善性需求的购房者应该实行“定向宽松”，不同城市附加上不同政策，避免在楼市调控中“误伤”刚需。例如，过去房产持有超过五年免按20%税率征收个税，但现在有没有类似的时间界限，应该做出一定的量化。

　　“20%交易税是中央层面的原则方向。”住建部政研中心综合(行情 专区)研究处处长赵路兴接受《经济参考报》记者采访时表示，他个人认为，地方版细则将根据实际情况具体规定，例如，对房改房、经适房、改善性住房等税收政策具体细化。

　　张大伟也认为，地方细则可能会有部分豁免，之前个人唯一一套住房超过5年出让可减免所得税，这一条款在地方细则中可能得以延续。

　　赵路兴指出，“国五条”的根本目的在于抑制投资投机性需求，对于刚需与改善性需求影响并不大。他认为，地方细则将由各个城市针对自身情况进行定夺，必须严格执行可能是一线城市、省会城市、计划单列市等房价涨幅较大的城市，而市场本就不活跃的三四线城市则可自行选择。因此，此次调控将更加突出地区差异化。

　　张大伟也认为，“国五条”对于改善性需求影响不大，不存在“误伤”之说。“政策对市场的影响将在地方细则落地后显现，从目前来看，其影响至少延续3个月，买卖双方的博弈将使得量价齐涨现象停滞。”（经济参考报）
　

 

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