房产税思路确定：面向增量 存量亦计入免征面积

发布时间：2013-05-31来源：经济参考报梁倩 王政字号： 大 中 小

　房产税思路确定面向增量 存量亦计入免征面积

　　地方房产税试点方案上报中央

　　“现在正在考虑择机扩大房产税试点范围，今年会有具体动作。”近日，国家发改委经济体制综合改革司有关负责人对国务院公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出扩大个人住房房产税改革试点范围做出回应，这也正式将房产税试点扩围一事提上日程。

　　据《经济参考报》记者独家获悉的两地试点方案，虽然在扩围方向上剑指增量，但在人均免征面积或套数的划定和认定上，已经涉及“存量”部分。这意味着，已有试点意图探索将“存量”部分纳入房产税收缴范围。换句话说，在上述试点区域如果新购房产，其房产税征收范围将包括购房者或家庭存量住房。

　　“房产税征收对象面向增量住房是开征房产税的大方向。”权威人士向《经济参考报》记者表示，在我国经济体制改革的大背景下，完善税种、调节收入分配差距是重要方面，因此，在保障居民基本住房需求的前提下，开征房产税是大势所趋。

　　但上述人士同时指出，从我国国情来看，一方面由于我国完善税种、税种简并等工作还没有突破性进展，另一方面，固有利益难撼，从存量征收推进房产税难度较大。因此，从增量征收是推进房产税落地、拓宽房产税征收范围的重要手段。

　　从记者获悉的两地试点方案来看，虽然杭州与另一省会城市房产税试点上报方案略有不同，但“增量征收”却是基本方向。值得注意的是，虽然方案推进针对增量，但范围认定中则已涉及“存量”部分。

　　据了解，“杭州方案”借鉴上海试点对增量房屋征收房产税的模式，在此基础上划定人均60平方米的免征面积，按照家庭为单位综合计征。税率分别分为普通住宅和非普通住宅两档。对于新购住房房产税征收时，对人均免征面积认定则将包含同一产权人名下的存量住宅面积，而后对超出面积部分按规定征收房产税。

　　另一省会城市方案，亦有异曲同工之妙，其与“杭州方案”不同的是不以面积划分免征范围，而是以套数，征收税率则是数量型阶梯式征收。而其认定范围，同样包括同一产权人或家庭名下的存量住宅套数。

　　“现阶段还没有确定是从第二套起征还是第三套。”当地有关部门权威人士表示，如果从二套起征，二套设定税率则会很低，三套起实行阶梯税率征收；如果二套免征，则直接从三套起实行阶梯税率征收。

　　现阶段，上述方案已上报至中央层面进行审批，虽然最终是否会以此方案进行试点尚无定论，但可以看出，房产税征收方向将不仅仅是增量层面，而最终会扩至存量。

　　住建部政策研究中心综合研究处处长赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，此前上海与重庆两地作为房产税试点，对房产税真正作用体现的并不充分，因此，此后的试点应在总结前两者经验的基础上加以改进。

　　“多占多收、累进制征税等方式一方面可以更好地体现调节收入分配之间的差距，另一方面可以抑制多套房需求，逼出存量房释放。”赵路兴说。

　　但赵路兴同时表示，不能对房产税控制房价寄予过多的希望。“虽然房产税的实施会影响购房者的预期，抑制多套房需求，逼出部分存量房释放，进而间接影响房价的变动。但房产税最根本的目的并不是调节房价。”

　　对于征收对象究竟应该是增量还是存量，中央财经大学财经战略研究院院长王雍君表示，房产税除了对于政府补充税收资源外，另一重要功能便是调节收入分配差距。“如果仅对增量征收，则体现不出其真正作用。因此，应在居民能力范围内，划定免征范围，以避免侵害个人基础所需。在此基础上，进行严格的税收征缴，以调节收入不公所带来的差距，避免有钱人会更有钱的现象发生。”

　　与此同时，王雍君表示，房产税作为地方税种，是受益税和财产税的体现，是购房者由于地方政府改善公共配套服务而带来房产升值以及享受周边服务所受益后所缴税款，其根本目的在于补充地方税资源，用于保障房等建设，做到取之于民，用之于民。

　　但他同时指出，由于房屋价值与周边环境不是一成不变的，因此，在税款额度的认定上应逐年进行评估，按年度估值计算。

　房产税扩容指向何方

　　“新国五条”出台至今已近两月，多地楼市成交量暴跌，但房价上涨压力犹存。国家统计局数据显示，4月份70个大中城市中67个城市新建商品住宅价格环比上涨。尽管有强硬的行政手段“限价令”，也有二手房交易税直接扼杀成交，但“越调越涨”仍是事实。

　　近日，国务院批准发改委 《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》。发改委有关负责人表示，今年房产税会有具体动作，并特别指出将扩大个人住房房产税试点范围。开征房产税，是长期调控手段之一，从上海(楼盘) 、重庆(楼盘) 的试点，到全国更大范围征收，对遏制房价有长期影响力，也将是一项长期稳定的政策。

　　业内人士指出，从上海、重庆试点看，房产税对当地财政供应非常有限，房产税作为地方财政重要收入来源，为期尚早。值得关注的是，房产税扩容，是从增量入手，还是把存量房也纳入征收范围，对市场、对人们的财产性收入影响差异巨大。考虑到对存量房征税巨大的工作量以及各种阻力，选择增量开征可能性较大。待时机成熟，再把存量房纳入征收范围，似较可行。

　　土地热或致调控加码

　　在距离北京(楼盘) 丰台区花乡夏家胡同居住用地竞拍不到30个小时，北京市国土资源局突然发布公告称，现因故暂停北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目(配建“公共租赁住房”)挂牌出让活动。

　　“该地块如果出让，必然高价，在目前整体市场土地价格敏感的情况下，对市场有促涨的影响。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，广州(楼盘) 、上海、北京等地次第出现高价地，明显影响“新国五条”地方细则落地后的楼市，整体市场有明显上涨的趋势。

　　作为三环以内的宅地，夏家胡同地块的稀缺性自不必说。根据去年3月公布的北京《2011-2015年国有建设用地供应计划》，三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环路以内原则上不再新增供应集中建设的经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。

　　伟业我爱我家 “>博客 ，微博 )市场研究院监测数据显示，截至27日上午被暂停出让之前，该地块一共有7次报价，最后一次报价时间为5月24日16:07，报价为13.52亿元。倘若该土地顺利成交，楼面价将突破2万元/平方米，将成为今年北京的住宅单价”地王。

　　同样其他一线城市5月也频现“地王”。日前，广州同宝路地块经过近200轮的竞拍后，佳兆业以超过18亿元的价格力压中海，一举刷新该区域“地王”。无独有偶，5月10日，上海青浦一块地在中止出让4个月后重新挂牌，地价居然从此前的13亿元飙升至44亿元；同样，上海世博区连续推出6宗地块，两天内上海楼面价成交纪录被连续刷新3次；5月20日北京通州台湖镇两宗土地出让，吸引了23家房企竞相举牌，最终溢价率高达230%。

　　对此，业内人士表示，投资性需求得到遏制，以目前情况来看并不具备房价上升的条件。“土地市场过热或招致国家层面的重视，随时加码的调控政策会对企业控制成本、提升利润产生影响。”该业内人士认为，这也给眼下热情高涨的房地产企业敲响了警钟。

　　不动产登记制度起草

　　据国土资源部透露，国务院法制办会同住建部及国土部已开始起草《不动产登记条例》。据国土部相关人士称，借鉴住建部全国住房信息系统联网的经验，整合国土部农村耕地、集体建设用地和宅基地等的登记信息是目前国土部前期登记工作的当务之急。而针对个人不动产信息后期查询的权限及范围等问题正处在研讨中。

　　有业内人士指出，实际上不动产登记制度早有实施，因为条件限制，最初只是在各个地方的不动产登记机构进行登记，并没有实现全国联网。此次不动产统一登记制度改革，强调的是在互联互通的背景下的统一的登记标准。目前，住房和国土两部门的系统正在设法对接。一旦对接成功，即可形成“房地合一”的个人不动产登记查询系统。

　　据了解，住建部从2010年开始推行的全国房地产信息联网系统为“统一登记制度”提供了诸多“先行经验”，目前已经成型的住建部“全国房地产信息联网系统”由3个子系统组成，即个人住房信息系统、保障性住房信息系统和住房公积金监管系统。该系统目前已将60多个大中型城市和热点城市的个人房产信息实现联网可查询。按照住建部的工作规划，个人房产信息系统联网将覆盖所有地级城市。

　　目前，对于联网的法律程序，查询的权限、范围、不动产定义、标准等问题将由国务院法制办具体负责，国务院法制办正在研讨相关条款。不动产登记制度被业界称为征收“房产税”的前奏，而国家税务总局也将于8月份参与不动产登记制度建设，具体内容目前尚不清楚。

　　将扩大房产税试点范围

　　日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。财政部 、国税总局和住建部联合负责房产税试点扩围一事。北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示，官方此番正式表态，确认房产税征收将成为未来中国楼市调控的必然趋势，也说明多年楼市调控以来，房产税进入调控领域的时机终于成熟。

　　虽然扩大试点范围的方向早已明确，但继沪渝两地后，哪座城市将成为房产税试点“第三地”暂无明确指向，增量存量联动还是增量先行也没有具体方案。有业内人士表示，按常理应该是试点城市的增量房先纳入缴税范围。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，自2008年发改委提出房地产税制改革以来，已经下发过6次相关文件，不过扩大房产税改革试点范围的传言频繁被辟谣，这次明确提出房产税扩围由财政部、税务总局会同住建部等负责，说明发改委进一步推进了扩大个人住房房产税改革试点范围工作。

　　首先，从已经试点的重庆、上海两地来看，房产税都是从新增量开始试点，这样政策落地的难度小。但这并不意味着房产税的征收范围不会扩大，重庆在对增量部分征收一段时间后，便覆盖至存量房。其次，从增量房开始征收，也并非指只核查增量，而是对新购房人群核查存量面积，超额部分征收房产税。以上海为例，如果不新购房屋，之前存量面积不计算房产税，但如果新购房将叠加之前存量一起计算房产税。

　　最后，房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起，但长远来看，肯定会涉及存量多套房。从地方收入来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海、重庆的房产税税收都较少，所以后期房产税扩大后对二套以上全面收取的可能性非常大。(中华工商时报)

　　房价10年涨10倍逼房产税扩围 深圳杭州或成重点

　　逼出房产税

　　国家发改委人士昨日进一步明确，今年房产税试点扩围“会有具体动作”。这样的消息让杭州(楼盘) 、南京(楼盘) 在内多个城市噪动不安。

　　记者向相关部门求证时，得到的几乎都是模棱两可的回答。对这一复杂而敏感的问题，不回答的本身就是一种回答。北京(楼盘) 曾有学者对记者说，开征房产税还要150年，而几个月之后，房产税的扩围已经是箭在弦上。

　　涨势逼人

　　这一轮房产税扩围完全是被逼出来的。国家统计局近日公布的4月份70个大中城市房价变动数据涨声一片。以南京为例，4月份新房价格环比涨1.9%，这已是南京房价连续第11个月环比上涨。以20%个税为核心的“新国五条”难以实施，各地房价涨声一片，有专家就表示，面对可能失控的房价，祭出房产税扩围的狠招，是最后的杀手锏了。

　　有数据显示，中国房地产市场接近90%的住房自有率，城市居民的住房资产市值突破100万亿元，这一数字已经与银行业的总资产基本对应。如果房地产过度泡沫化，深度威胁一国的经济和金融安全。如果因为耐不住调控和转型的阵痛，政策暧昧摇摆，任由地产泡沫再度发酵，无限膨胀的地产泡沫必然走向破灭和崩溃。现在，无论是地方政府、银行还是绝大多数的住房持有人，利益都卷入其中，都希望房价“永远上涨”。

　　在过量流动性的推动下，房地产市场被不可动摇、永远向上的财富效应所诠释，这种财富幻象被放大到了三四线城市。从南方贵阳、昆明(楼盘) 到北方滨海新区和营口(楼盘) ，从东部小城温州(楼盘) 到中部鹤壁、十堰(楼盘) 再到西部鄂尔多斯(楼盘) 、神木，鬼城魅影闪现。但近年持有房产的人坐享了升值的红利，迷信房地产市场会永远“繁荣”。

　　杭州版本

　　相关媒体报道称，出于试点顺利落地的考虑，房产税征收已确定“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

　　记者注意到，对于新一轮房产税试点城市的选择，目前尚存诸多不确定因素。市场普遍预期，此前被频繁提及的杭州可能被纳入。此前有消息称，“杭州版”房产税试点方案今年已上报至国务院待批复，杭州征收房产税的通知拟于4月26日发布并从5月1日起执行。但截至目前，杭州并未开展房产税试点。

　　“杭州版”房产税试点方案与上海(楼盘) 类似，对增量房屋征收房产税，同时划定人均60平方米的免征面积，以家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅以交易价格的4%。的税率征收，对非普通住宅以交易价格的8%。的税率征收。此外，湖南湘潭(楼盘) 、湖北鄂州的房产税试点方案也已成形并于近期上报，可能在下半年一并试点。

　　调控加码

　　房价越调越高，政府公信力正在接受考验。有报告称，北京已有超过380万套的住宅空置，可容纳1200万人居住，而大量中低收入者倾其一生所有都买不起一套房。房地产已呈全面过热态势，大型城市综合体铺天盖地盖到大山里，大上产业园，结果产业发展远慢于写字楼建设速度，写字楼大量过剩空关，类似底特律那样的“癌症城市”开始集群出现。

　　次贷危机和欧债危机对中国的镜鉴意义深远，十年涨了十倍的中国的房地产，正处于一场超级泡沫的前夜，系统性风险日益深化。这时政策层面还一味暧昧，摇摆，放纵并任由泡沫膨化，市场各派因利益见风使舵，相互拉锯，必将加大非理性亢奋和波动，不断延缓拉长调整的时间，使得市场健康的因素日益式微，这从根本上难以阻止泡沫最终破灭的宿命。

　　房地产调控不能光靠吼，博弈的结果是调控的加码。“扩大房产税试点是必然的，只是在扩大之前应该做好政策准备，而不是像‘国五条’那样狼狈收场。”资深地产专家郑荣华告诉《国际金融报》记者，房产税要取长补短，分级征收。对于这次有可能成为扩大试点的城市，郑荣华认为，深圳、杭州可能是重点。

　　据悉，在上海、重庆试点房产税之前，全国共有10个省(区、市)启动物业税“空转”试点，包括北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津。有分析认为，新一轮房产税试点城市可能在以上地区中诞生。(国际金融报)

 

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