房企现金充足 不惧土地高热

发布时间：2013-06-10来源：中国经营报佚名字号： 大 中 小

　　5月，一线城市的土地市场烦躁难安，10个典型城市土地成交均价同比飙升了215.7%，环比更是连续8个月上涨。数据显示，2013年前5个月，北上广深合计土地出让金收入较2012年大涨350%。

　　另一方面，典型房地产企业的总体资金链达到了近三年的顶点，而且对土地市场的热情不减。进入6月，上海、广州等地政府筹划继续推出优质地块。业内人士预测，这一疯狂的土地盛宴可能延续至下半年。在地产宏观调控的大棒始终挥舞的今天，房地产企业似乎并不恐惧。

　　地王频出

　　5月的天气阴晴不定，但全国的土地市场却是一味的高歌猛进。月初，长沙金融生态区的一块商住地成交价达35.79亿元，成为长沙年内总价地王，同一天的拍卖会上，另一地块也创出了该市当年最高溢价率。

　　骤然而至的地王，让地方政府都有些始料未及。毕竟在严格调控楼市的背景下，对于“土地价格飞涨的罪名”地方政府实在不敢当。

　　《中国经营报》记者获悉，随后湖南省严格实行异常交易高价地块上报制度，各地溢价率超过50%的地块，按照规定要在成交3个工作日内上报。对“高价地”频发地区，有关部门将约谈相关责任人，督促制定控制地价房价预案。

　　然而随着各地地价的普遍飞涨，地王频出。长沙地王出现三天后，广州白云区的土地拍卖中，该区域地价再创新高。到了5月9日，远东新世纪再把上海世博地块推上了4万元/平方米，成为上海新的单价地王。

　　“十天三地王”只是该月土地狂欢节的序幕，其后北京、杭州等地的土地拍卖都迎来了高溢价成交。业内人士分析，采取“限地价、竞配建”方式出让，成为了5月中旬未出地王的主要原因。

　　面对土地市场的升温，地方政府希望有所控制。5月27日，北京市国土局叫停了丰台区夏家胡同地块的出让，防止出现“天价地”。

　　但这些举措效果甚微。到了5月下旬，土地市场再度出现“面粉比面包贵”的局面。5月23日，广州推出白云区、海珠区两块住宅用地，在扣除保障性住房面积后，这两块土地的楼面地价分别达到2.4万元/平方米和3.5万元/平方米——两地价均高于在卖的一手楼价。

　　以越秀城建竞得的海珠区地块为例，区域内一手新房价格在2.5元/平方米左右，二手房价格更在2万元/平方米以下。拍下这一地块后，如果越秀城建不想亏钱，楼价最少要到4.5万元/平方米。

　　此情况非广州独有，5月30日北京通州区的一地块拍卖中，成交的楼面地价达到1.36万元/平方米，4月前该区域在售商品房价格只在1.3万元/平方米左右。

　　疯狂延续

　　事实上，土地市场的火热并非仅止于一线城市。根据中原地产研究中心统计的数据：2013年前5个月(截至5月30日)，全国13个一二线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙等，合计土地出让金高达3067.66亿元，相比2012年同期的1364亿元上涨幅度达到了125%。其中，北京为617.9亿元，上海为515。亿元，而在2012年同期，该数字均在120亿~130亿元。

　　而另一研究机构易居中国的研究报告显示，5月10个典型城市土地成交均价为3015元/平方米，环比增长15.7%，同比增长215.7%，已经连续八个月同比增长。

　　一线城市的涨幅就更为惊人，北、上、广、深成交均价同比涨幅超过3倍，创了三年新高。

　　“主要是这几年，一线城市没有几块像样的土地推出来。”一位上市房企的投资部门负责人认为，这主要是因为土地供应的问题。“自2009年以来，广州海珠区住宅地就再也没有推出，市场已经积累了相当的需求，自然受到热捧。”

　　另一方面，越来越多的房企选择回归一线城市，也成为一线土地受追捧的重要因素。在经过前两年的尝试后，选择重回一线城市的房产商增多。例如最近在土地市场翻云覆雨的佳兆业、越秀城建等新贵，年初公开宣布要在一线城市拿地。而中海地产、万科等龙头企业只做不说，也纷纷加大一线城市的土地投入。

　　与此对比的是，就在一线城市土地市场风生水起之时，常州、镇江等三四线城市推出的土地，成交却不甚理想。

　　究其原因，无非是三四线城市的市场容量有限，在前几年龙头房企进驻三四线城市后，楼市需要更多的时间来消化存量房。“三四线城市地价是便宜，但房子的销售速度慢，对公司的回报也有限。”上述房企投资部负责人如此表示。

　　记者注意到，近期一线城市也加快了土地的出让速度，5月前后出现了三地王的广州，6月继续有优质土地推出。比如6月8日将推出黄埔区南玻地块，仅起拍价就高达31.4亿元。另外，下半年花都区也进入大规模推地期，在5月底举行的推介会上，14宗土地合共77万平方米的地块，都分布在花都区的繁华地段，有超过30家房企有意竞逐。

　　同样的情况也出现在上海，上海国土局的数据显示，6月1日至28日，计划出让的经营性用地已多达23幅，起拍总价就达到225亿元。其中世博园将有3幅土地在6月20日出让，起拍的楼面地价达到2.84万元/平方米，比5月2.71万元/平方米的起拍价有所上涨。

　　而到6月27日，提价30多亿元重新出让的青浦区徐泾镇会展中心地块，起拍价就达到44.2亿元，很有可能再创5月的成交纪录。业内人士预测，这一疯狂的土地盛宴可能延续至下半年。

　　对赌政策

　　地方政府频频推出好地，房地产企业也是虎视眈眈。数据显示，2013年一线房企的资金链为三年内最好状态。

　　上海易居房地产研究院发布了《2013年一季度全国房企资金报告》。报告指出：2013年一季度，全国房地产开发企业资金状况为偏松，这是自2010年三季度以来， 房地产开发企业资金首次告别紧张状态。

　　该报告显示，2008年房地产开发企业资金状况最为紧张，从2010年调控开始，房地产开发企业资金链一直未见宽松，并呈现出越来越紧的趋势。但从2012年二季度开始，随着楼市的回暖，房地产开发企业的资金状况持续好转，到了2013年一季度，房企资金链从紧张转为偏松状态，现金流开始充裕。

　　房企资金链有所放松，与楼市成交畅旺关系密切。2013年一季度，全国商品房销售金额累计达13992亿元，同比增长61.3%，较2012年全年增加了51.3个百分点，延续了去年的上涨态势。

　　“2012年房地产上市公司的业绩增速显著回升，全年沪深上市房地产公司及内地在港上市房地产公司的营业收入均值为67 .20亿元，同比增长25 .61%，增速较上年扩大11 .24个百分点。”中国指数研究院企业研究总监蒋云峰表示。

　　其研究数据显示，截至2012年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为62 .27%，内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为67 .05%，较2011年分别下降1 .16和0 .38个百分点，是2009年以来的首次回落。

　　另一方面，由于国内外货币宽松政策，上市房企、特别是有境外融资平台的房企都取得了不错的财务支撑，也为他们的土地扩张奠定了基础。

　　以佳兆业为例，其在土地市场表现抢眼，5月份短短18天内，该公司在上海、广州、深圳、杭州共南下5幅地块，总价达到55.89亿元，再加上此前拿地的25亿元，今年佳兆业在土地市场已投入超过80亿元。

　　在业内人士看来，佳兆业的积极扩张得益于香港上市的融资平台，佳兆业今年一共进行了3次海外融资，1月发行的5亿美元7年期优先票据利率为10.25%；3月发行的5.5亿美元5年期优先票据利率为8.875%；4月发行的18亿3年期人民币优先票据利率仅为6.875%。三次融资后，佳兆业共获得约82亿人民币，成为其在土地市场一掷千金的保证。

　　这只是房地产企业“手中有粮、土地不荒”的一个缩影。记者从中原地产研究中心获得的数据显示，今年5月份10大标杆房企国内外融资额已经超过88亿元，较2012年平均水平上涨160%。

　　而2013年以来，这10大房企的融资额已经达到380亿元，不到半年时间就接近2012年全年412亿元的融资额。

　　“钱多、地好，出地王”的故事似乎还将继续上演。但上述业内人士担心，房地产企业不应该忘了冬天的故事——2010年土地市场狂飙后，马上迎来“国五条”打压。房地产企业用手中粮草对赌宏观调控，无疑是一步险招。

 

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